晋中市房地产金融运行现状及问题研究

编者按：人民银行金融市场工作会议重点强调了要加强房地产金融宏观审慎管理，将房地产金融工作纳入宏观审慎管理框架，控制房地产金融风险对整个金融行业和地区经济的稳定至关重要，本研究通过实地走访和数据分析等多种方式，以期准确把握和研判晋中市房地产金融运行情况和运行趋势，积极支持房地产市场平稳运行，构建晋中市房地产发展新模式。

一、晋中市房地产金融市场现状

截至2024年12月，晋中市各项贷款金额3209.23亿元，同比增加6.54%。房地产贷款602.28亿元，同比下降2.1%，增速明显低于各项贷款，说明今年来房地产行业仍然保持低迷；其中房地产开发贷款96.57亿元，同比减少18.07%，说明晋中市目前新开发项目不足，新开工楼盘较少；个人住房贷款500.24亿元，同比增加1.83%，虽然保持增长但是增速十分有限，房地产贷款不良率为1.31%，个人住房贷款不良率为0.58%，总体处于低位之中。

具体来看，晋中市辖内共有金融机构35家，其中21家机构涉及房地产开发贷款，共支持房地产项目78个，涉及房地产企业64家，共计提供授信123.4亿元，发放贷款69.93亿元，切实形成逾期金额4.9亿元，坏账金额3.02亿元。

从支持项目、支持企业、授信金额和发放金额来看，晋中市房地产开发贷款呈现出国有大行远远低于农商行和城商行，股份制银行集体在晋中无相关业务这一特点，地方法人机构占据了“半壁江山”，发放贷款余额占全部贷款58%以上，国有大行仅占13%，出现这种特点的原因主要为，房地产开发贷款指标较少，各行优先满足太原地区信贷需求，部分国有大行行内政策不允许其在晋中市区（三线城市）和各县域进行发放，导致其存量项目较少，股份制银行也是出于这个原因，而地方法人机构则不受其限制，故其项目较多。

从利率水平来看，国有大行利率水平3.4%-5.2%之间，明显低于地方法人机构4.8-10.8%，贷款年限3.8年却长于地方法人机构3.04年，这是由于国有银行资金成本较低，其支持的客户风控质量也高于地方法人机构，故其可以提供更低的利率和更长的贷款周期支持。

从逾期金额和坏账金额来看，主要集中于农信系统，国有大行共涉及坏账8824.65万元坏账，这是由于恒大暴雷所带来的的影响，农信系统的坏账组成则较为复杂，来源也较为多样，值得下一步关注。

二、房地产金融市场痛点

    （一）受市场波动影响，房地产行业市场前景存在很大不确定性，销售收入受影响较大，对机构判断客户还款来源造成困难。多数房地产企业会有抵押物担保，但是在贷款无法归还时，在短时间内抵押物难以以合理价格处置。

（二）房地产部分企业资本金来源不明确，股东在转入资本金时存在部分用途、摘要不明确的情况，银行在搜集资本金到位情况时判断某笔资金是否为资本金存在歧义。

（三）受经济形势影响，房贷逾期客户与日俱增，逾期管控压力非常大。同时因房价波动，个别购房者找各种理由要求开发商退房或者拒绝交房，容易造成贷款逾期；新建商品房入住率低，发生逾期时银行上门催收效果欠佳。

（四）受政策调整影响，政府灵活性调整的一些房地产相关政策会影响房地产市场交易活跃度以及房地产企业的资金回笼速度，使得金融机构难以准确预判其实际还款能力。

三、晋中市房地产破局思路

（一）充分发挥央行再贷款机制的作用。中国人民银行于2024年5月推出了保障房再贷款机制，保障性住房再贷款首批规模为3000亿元，这是货币政策的重要创新，如果实施得好，不仅可以有效化解房地产企业的债务危机，改善房地产市场的供求关系，还可以实现央行的货币政策扩张目标，使宏观经济摆脱物价持续下跌的困扰。

（二）充分利用“房票”手段。从江苏等地的实践看，把收储的对象由新房改为老旧房，可以回避收储新房的定价难的问题，市场称之为“以旧换新”。在住房的“以旧换新”过程中，以支付“房票”的方式交易，“房票”只能购买住房，不能兑现或购买其他商品，开发商持收到的“房票”到指定的机构换取等价的货币资金。以旧换新可以有效促进房地产去库存，提高市场的流动性，可以促进房地产市场的止跌回稳。

（三）发行REITs，拓宽房地产市场的融资渠道。从其他国家的经验看，发行REITs可以拓宽房地产市场的融资渠道。

2024年，国家发展改革委将基础设施公募REITs转为常态化发行，底层资产类型已扩容至市场化租赁住房、养老设施、文旅设施等持有型不动产领域。这是积极的变化。收购的存量资产在拥有成熟稳健的经营性现金流后，可发行REITs偿还收购资金，形成良性循环。

（四）进一步降低实际贷款利率，为化解房地产风险创造宽松的货币环境。虽然当前的晋中市按揭贷款利率已经降至3%左右，名义贷款利率已经创历史新低，但扣除物价之后的实际贷款利率（实际利率=名义利率-CPI）却处于历史相对高位。正常情况下，按揭贷款收益率应该低于租金收益率。当前一线城市的租金收益率都在1.5%左右，只有按揭贷款利率的一半。如果CPl维持在较低水平（低于1%），应该将按揭贷款利率降至2％以下。

四、展望未来

和晋中市类似的中小城市的房地产市场在中国经济发展和城镇化进程中具有重要地位。尽管面临诸多挑战，但通过优化城市规划、推动产业升级、实施人才引进政策、创新融资模式和加强市场监管，未来房地产市场有望实现稳健发展。晋中市应紧跟国家发展战略，充分发挥自身优势，抓住新型城镇化和区域协调发展的机遇，走出一条符合自身特点的房地产发展之路，为地方经济发展和居民生活改善做出更大贡献。（ 李倩 安博文）